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厦门房地产行业“限地价、竞配建”涉税问题探讨
2024年04月29日

2016年12月起,厦门接纳“限地价、竞配建”方法拍卖出让土地,即不设拍卖底价,当拍卖竞价抵达竞价上限价钱时,不再接受更高报价,转为竞报无偿政府的栖身修建面积 。该部分栖身修建面积与条约项下宗地内的商品住宅统一标准、整体设计 。由政府吸收后作为包管性商品房或租赁费使用,但要求房地产开发企业按不低于建安本钱价开具增值税专用发票,增值税、企业所得税、土地增值税应如那里置,本文逐一探讨:

增值税应视同销售,现在有争议的是销项是否企业所得税税前扣除,有看法以为增值税为价外税,不应在企业所得税税前扣除,但在此增值税是视同销售,无法收回对应款子,在增值税其他视同销售划定如赠予商品,会计上处理销项最终计入用度类科目,且此项支出与收入相关并配比,应在企业所得税税前扣除 。

再者企业所得税也是将开票金额确以为视同销售收入,厦门税务局也认同时作为拿地的价钱,确以为视同销售本钱 。同时该部分移交修建物应计入不可售修建面积,建安本钱应作为取得土地整天职摊到可售修建面积在企业所得税税前线支 。

土地增值税在这方面的划定各地均有差别,以厦门为例,最早在税务相关回复中“上述无偿移交给政府部分或其指定的单位的开发产品凭证建安本钱确认转让房地产取得的收入,但凭证视同销售确认的收入金额不得同时作为‘取得土地使用权所支付的金额’或‘房地产开发本钱’ 。”但在2023年12月28日宣布的《厦门市房地产开发项目土地增值税清治理步伐》国家税务总局厦门市税务局通告2023年1号已经有了较大的变换,文中将移交修建物分为两类处理:1、纳税人凭证土地出让条约、协议约定建设并向政府及有关部分或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、阛阓、车位等实物配建衡宇,其面积不计入整理项目可售修建面积,其建设本钱作为取得土地使用权所支付的金额,不计入整理项目房地产开发本钱 。其中,实物配建衡宇建设本钱按着实际应当分摊的房地产开发本钱盘算确定 。2、纳税人凭证土地出让条约、协议约定建设,产权属于全体业主所有,或向政府有关部分或政府指定第三方无偿移交的与整理项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车 。ǹ猓⑽镆抵卫沓『稀⒈涞缯尽⑷攘φ尽⑺А⑽奶宄」荨⒀!⒂锥啊⑼卸⒁皆骸⒂实缤ㄑ兜裙采枋,凭证《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税整理治理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号,国家税务总局通告2018年第31号修改)第四条第三项划定处理,土地增值税整理时不认定为视同销售,公共配套设施面积不计入整理项目可售修建面积,公共配套设施建设本钱在整理项目可售修建面积中分摊 。

也就是说住房、阛阓、车位等实物配建衡宇可能仍需视同销售,分摊的现实爆发的建设本钱作为取得土地使用权支付的金额在可售修建面积中扣除 。其他类型的移交修建物则作为公共配套,不视同销售,处理方法跟原先公共配套处理方法一致 。

“限地价、竞配建”的方法兴起于房地产销售火爆的2016-2017年,现实是房地产开发商以无偿移交接建修建物方法支付的地价,且此现实支付的地价在增值税现在的框架下也未能盘算抵扣进项,在房地产行业下行的今天,视同销售也现实增添房地产开发企业税负 。

住房、阛阓、车位等实物配建衡宇思量到日后可能出租或销售,坚持增值税链条完整需开增值税发票,如居委会等公共配套设施能否参照凭证《财务部国家税务总局关于周全推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实验步伐》划定:“第十四条 下列情形视同销售效劳、无形资产或者不动产:(二)单位或者小我私人向其他单位或者小我私人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会民众为工具的除外 。”不征收增值税,以减轻房地产企业肩负 。

作者:新利体育(厦门)税务师事务所合资人  谢宁宁

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